Amministratori di condominio: tempi maturi per l’Albo? – Francesco Schena – Il Sole 24 Ore

RASSEGNA STAMPA DEL 15.03.2017:
Quotidiano del Sole 24 Ore – CONDOMINIO

La figura dell’Amministratore di condominio ha subito un’evoluzione lenta ma di sicuro rilievo negli ultimi venti anni.
Le novità di legge che hanno visto la luce in questo particolare periodo storico per la categoria, hanno, nel tempo, modellato una nuova figura professionale senza eccedere, però, nella rapidità, quasi a non voler creare troppo clamore nel tentativo di far passare il tutto sottosilenzio. Una novità ogni tanto per non suscitare clamori o alzare polveroni, ma tantissime in vent’anni e raggiungere, così, ugualmente gli obiettivi voluti, soprattutto quelli da parte del Fisco.
La svolta è quella del 1° gennaio 1998 che vede il condominio acquisire la qualità di sostituto d’imposta grazie ad una previsione della legge finanziaria del 1997. Novità che a suo tempo fece ovviamente discutere ma senza che venissero elevati scudi perché era proprio la categoria a non risultare degna di considerazione da parte di alcuno. Ma l’inadeguatezza o l’improvvisazione del provvedimento contribuì da subito alla nascita di un altro aspetto caratterizzante del settore: la confusione e l’approssimazione, fattori che ancora oggi conservano pesanti retaggi sullo scenario dell’amministrazione condominiale.
Il provvedimento del 1997 ha dato il via al processo di professionalizzazione dell’Amministratore che, nell’intento di capirne di più, ha cominciato da subito a scontrarsi con l’Agenzia delle Entrate che per anni non è stata in grado di rispondere con precisione alla domanda che chiedeva di conoscere il codice attività del condominio da indicare nella richiesta di attribuzione o variazione del codice fiscale: migliaia di condomini si vedono a tutt’oggi assegnato il codice attività 68.32.00 che, al contrario, si riferisce all’attività professionale dell’Amministratore.
Poi è arrivato il tema della detrazione fiscale in materia di recupero edilizio e risparmio energetico. Anche in questo caso, lo Stato non ha impiegato molto tempo ad obbligare l’Amministratore ad una alleanza forzosa con il Fisco, costringendolo a rilasciare dichiarazioni le cui istruzioni hanno avuto sempre un travaglio lungo prima ed una creatura sempre da correggere e chiarire dopo. Insomma, gli adempimenti degli Amministratori cominciano ad aumentare e il ruolo di sentinella dello Stato prende sempre più corpo.
Non hanno tardato ad arrivare nemmeno i primi invii telematici obbligatori che hanno costretto gli Amministratori (almeno i più avveduti) ai primi corsi di formazione e aggiornamento per cominciare ad avere una seria contezza sulle proprie responsabilità.
E così, pian piano, adempimento dopo adempimento, oggi l’Amministratore è chiamato a svolgere tutta una serie di incombenze sia in quanto rappresentante legale del condominio sostituto d’imposta, sia in quanto professionista: compilazione ed invio telematico della dichiarazione dei sostituti, quadro AC del modello Unico (oggi Redditi), ritentute da operare e versare (con la responsabilità di verificarne la corretta applicazione e il giusto calcolo), certificazioni uniche, invio telematico della precompilata, invio cessione dei crediti e certificazioni cartacee che duplicano quelle telematiche. E tutto, evidentemente, con un preciso quadro sanzionatorio che a volte colpisce direttamente e personalmente l’Amministratore, a volte il condominio quale sostituto d’imposta col rischio, però, di doverlo comunque risarcire per imperizia o negligenza professionale.
A questo sintetico quadro fiscale si aggiunge anche il campo della sicurezza: responsabilità penali e amministrative in materia di sicurezza sul lavoro, antincendio e sicurezza impianti. Un microcosmo fatto di norme contorte e a volte anche contraddittorie che sembra abbiano l’unico scopo di rendere difficile la vita dell’Amministratore e poter garantire al PM di turno il cavillo giusto per indagare l’Amministratore al primo incidente. Norme UNI viste e riviste, norme abrogate o contraddette da qualle non abrogate, certificazioni di conformità, collaudi, norme tecniche obbligatorie e volontarie. Responsabilità del committente in tema di sicurezza sui cantieri mobili e temporanei che non vengono meno nemmeno se si nomina un responsabile lavori, con la sola differenza che spesso quest’ultimo è un ingegnere o un architetto specializzato mentre l’Amministratore potrebbe essere anche il condòmino interno senza alcuna formazione. E in tutto questo, ancora nessuno è in grado di dire all’Ammnnistratore di condominio se sia normale che i box privati dei piani interrati vengano alimentati dall’utenza elettrica comune degli spazi di manovra e quali siano le sue responsabilità al in caso di incendi.
La norma madre di questo altro ambito che appare sempre più un mostro senza testa è la famosa legge n. 46/90, disattesa sistematicamente per anni nella stragrande maggioranza degli edifici nell’indifferenza di tutti, tanto, fosse accaduto qualcosa ci sarebbe stato sempre un amministratore pro-tempore pronto a risponderne penalmente. Una norma mai completamente compresa anche dai più esperti della materia, inclusi gli uffici preposti a farla rispettare: interpretazioni divergenti da un ufficio all’altro per buona pace di chi, nel tentativo di svolgere al meglio il suo lavoro, ambiva semplicemente a sonni tranquilli.
Elencare in questo articolo tutte le norme di riferimento in tema di sicurezza che trovano applicazione in condominio sarebbe paragonabile soltanto al tentativo di indicare il numero certo degli alberi in Amazzonia. D’altra parte, quali pretese possono avere i comuni mortali in un Paese come il nostro dove nessuno sa quante leggi siano in vigore?
Ma tutto questo evidentemente non basta. Infatti non possiamo certamente far finta di dimenticare l’area giuridica: norme concepite male e scritte peggio, una riforma monca ma punitiva per l’Amministratore, contraddizioni incredibili pur sbandierando in ogni dove la volontà di ridurre il contenzioso. Sentenze che dicono tutto e il contrario di tutto: l’ultima sentenza della Cassazione fa il giro sui social in mezza giornata e tutti sono li a rincorrerla nella speranza di trovare in quella notizia il conforto ad una propria condotta o le direttive per l’avvenire e cercare così di sentirsi un pochino più tranquilli.
Ma l’aspetto più curioso tra tutti è il timido quanto goffo tentativo di regolamentare una professione che in realtà non si vuole regolamentare: requisiti di onorabilità più rigidi di quelli richiesti per gli Onorevoli della Repubblica, ipotesi di decadenza dagli incarichi e impossibilità a svolgere l’attività per sempre, senza nemmeno l’ipotesi chiara di una riabilitazione – cose non previste in altre professioni – e requisiti di professionalità ed istruzione. Allora ci si potrebbe chiedere perché non essere d’accordo e invero si è d’accordo ma resta il paradosso che il controllore di questi requisiti che lo Stato impone sia, però, il privato cittadino e non un organo o ufficio della pubblica amministrazione. Un caso più unico che raro nel panorama dell’ordinamento professionale in Italia.
E’ dunque al cliente consumatore finale che si affida l’attività di verifica dei requisiti e questo nell’ottica dalla teoria “della selezione del mercato” che può avere certamente un suo perché, ma il cliente finale “italiano” è in grado di fare queste scelte con coerenza? O non è forse vero che nel Belpaese le scelte dei consumatori in condominio sono dettate prevalentemente dalla ragione del borsellino? Ma vi è di più: se in un confronto professionista-cliente come può essere quello dell’avvocato la fiducia è un fatto tra due parti, nel caso dell’Amministratore la fiducia richiesta riguarda una maggioranza di persone, le cui decisioni troppo spesso risultano inquinate dagli effetti della psicologia della folla che induce buona parte dei condòmini a votare a favore o contro semplicemnte scegliendo di aderire o meno al parere del più carismatico dei condòmini, mandando a farsi benedire ogni considerazione oggettiva.
Qualcuno, a questo punto, potrà certamente ricordare la legge n. 4 del 2013, ai più conosciuta come la norma che regolamenta le professioni senz’Albo. Sì, una norma intelligente e a grande vocazione civica, ma la domanda vera è se ha funzionato, se funziona e se funzionerà. La mia risposta è un secco no, senza appello, almeno nel settore di interesse per questo articolo.
Il totale fallimento della legge 4 trae, a mio avviso, le sue origini da due precisi aspetti: il primo è l’assenza di coraggio da parte del Legislatore nell’affidarsi alle associazioni professionali di categoria dando loro maggiori poteri, di fatto cambiando tutto e non cambiando niete rispetto all’ante. Il secondo aspetto è dovuto allo svuotamento di senso dovuto alla legge 220/2012 e dal D.M. n. 140/2014 che, in concreto, assegnano alla categoria una distinta regolamentazione del tutto avulsa dalla teoria della legge 4.
Tutto questo, poi, con un unico pessimo risultato che è quello di vedere le associazioni serie e organizzate che tentando di dare alla legge 4 la giusta e più onesta e corretta interpretazione devono fare i conti con chi, dal lato opposto, ha visto nella stessa norma prima e nel DM n. 140/2014 dopo soltanto l’allettante occasione di fare affari, magari usando associazioni come paravento di aziende con scopo di lucro.
Insomma, un’attività complessa, difficile e colma di responsabilità che richiede elevata competenza trasversale, serietà e professionalità nello svolgerla, ma ciò nonostante, gli improvvisati che abbassano il livello delle prestazioni e “umiliano” il mercato e l’intera categoria con tariffari tendenti allo zero, sono in continuo aumento.
Ma non si tratta di questioni soltanto economiche perché i rabberciati, con la loro scarsa conoscenza della materia – purtroppo sono in molti a credere che per formarsi sia sufficiente frequentare la rete – contribuiscono ad alimentare la non cultura del condominio anche tra i consumatori finali e rappresentano un enorme ostacolo per chi, al contrario, nel tentativo di svolgere al meglio la professione cerca anche di educare i propri cliente al riconoscimento di una dignità professionale. Per dirla in altri termini, al professionista preparato non spetta soltanto il compito di dover arginare l’ignoranza sul tema diffusa tra gli stessi condòmini, ma deve anche fare i conti con i “danni” prodotti dal collega improvvisato.
La legge di riforma e il DM 140, complice la crisi in altri ambiti, hanno anche fatto aumentare in maniera considerevole il numero degli amministratori ma paradossalmente il livello delle competenze si è inotevolmente abbassato grazie alla “fabbrica dei corsi” di scarso contenuto e poco seriamente verificati.
Ma l’istituzione di un Albo professionale sarebbe, allora, la soluzione a tutto ciò? Forse no, ma sicuramente costituirebbe l’inizio di un percorso più adeguato e coerente col quadro normativo di riferimento e che nel tempo porterebbe sicuramente ad un innalzamento della categoria da una parte e a maggiori garanzie per i consumatori dall’altra. Molti potrebbero obiettare come ci siano problematiche di ogni sorta e incapacità diffuse anche tra le professioni con Albo. Quindi, dovremmo anche proporre l’abolizione di quello degli Avvocati, dei Commercialisti o dei Consulenti del Lavoro atteso che non sembra abbiano chissà quali maggiori responsabilità o ulteriore rilievo sociale rispetto agli Amministratori, ma sappiamo tutti che nessuno si mobilita in tal senso.
Infatti, i motivi che lo Stato individua e ritiene necessari alla istituzione di un Albo professionale si possono riassumere in due profili fondamentali: quello della funzione sociale e quello della competenza ed entrambi devono risultare tali da essere giudicati meritevoli di “tutela”, quella tutela in favore dell’intera società e dell’utilizzatore finale che passa proprio attraverso una regolamentazione di natura ordinistica. Forse in seno alla professione di Amministratore di condominio non ci sono sufficienti responsabilità penali, civili, fiscali e amministrative e tali da risultare meritevoli di tutela nonostante si tratti di gestire un patrimonio immobiliare numeroso e di valore?
Sappiamo anche che l’istituzione di nuovi Albi professionali non è cosa vista di buon grado da parte dell’Europa e dell’Antitrust, ma in realtà non esistono veri motivi ostativi normativi o oggettivi e la libera concorrenza non verrebbe affatto pregiudicata da quella che risulterebbe soltanto una più efficiente e coerente regolamentazione.
Allora, cos’altro occorre perchè si possa ritenere questa categoria meritevole di tutela e quindi di un albo dedicato, magari con una sezione dedicata anche ai revisori della contabilità condominiale, e perché in Italia il 6 luglio 2016 è stata approvata una legge che istituisce l’albo dei giardinieri ma se si propone quello degli Amministratori di condominio si grida allo scandalo?
Francesco Schena (Presidente ARCO)


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Post Author: Arco